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Estudio de Funides documenta inseguridad jurídica de la tierra

Tenencia ilegal afecta a pequeños productores

* 4 de cada 10 fincas se encuentran en “limbo jurídico”

Roberto Fonseca L. | 18/12/2011

Cuatro de cada diez fincas en Nicaragua –76,000 unidades productivas— se encuentra en una especie de “limbo jurídico”, ya que están en proceso de legalización o están en una situación de completa irregularidad porque carecen de título o de otro documento de propiedad, concluye el estudio “Mercado de Tierras y Seguridad en su Tenencia”, promovido y divulgado por la Fundación Nicaragüense para el Desarrollo Económico y Social (Funides).

El estudio, elaborado por el Dr. Horacio Rose, consultor del Funides, refiere que 14% de las fincas se encuentran en proceso de legalización y 22% no tienen título o corresponde a otra forma de tenencia ilegal o informal, incluyendo tierras invadidas. Los más afectados son los pequeños y medianos productores agropecuarios, que poseen de 5 a 50 manzanas.

“Las explotaciones con tenencia informal se concentran en los estratos de la pequeña propiedad, fincas menores de 50 manzanas. Lo anterior podría indicar que estamos frente a un potencialmente agudo conflicto social”, señala el documento de casi 100 páginas, presentado oficialmente el pasado martes 13 de diciembre ante empresarios y representantes de la comunidad internacional. No se observó a ningún funcionario gubernamental entre los asistentes.

La investigación refiere que el área cultivable en Nicaragua ha aumentado entre 1963 y 2011, al pasar el área en fincas de 5.4 millones de manzanas a 8.9 millones de manzanas, crecimiento que estaría relacionado a varios factores, entre estos los procesos de reforma agraria que se han implementado desde los años 60 y la expansión de la frontera agrícola, entre otros.

“Alrededor del 70% de la tierra es de dominio privado, sin embargo, los productores agrícolas que tienen sus títulos registrados alcanzan el 49%. Así mismo, entre el 35% y 60% de toda la tierra tiene conflictos de propiedad y se estima que 30% de la tierra rural no tiene documentos legales, con una incidencia mucho más alta en el grupo de pequeños y medianos productores”, refiere el estudio que está en línea en el sitio web de Funides.

La investigación refiere que los diferentes procesos de reforma agraria registrados en Nicaragua, impulsados por gobiernos de distintos signos en los años 60, 80 y 90, contribuyeron a agravar el tema de la inseguridad jurídica de la propiedad, ya que resultaron afectadas un total de 4.4 millones de manzanas de tierras, cifra que equivale a más de la mitad del área total de las fincas en el país (8.9 millones).

La entrega de esas 4.4 millones de manzanas se hizo a través de 54,886 títulos agrarios, sin embargo el estudio refiere que en la gran mayoría de los títulos emitidos se cometieron errores e irregularidades por parte del Estado, al no verificarse las áreas otorgadas, al no levantar planos con rumbos y distancias, por tanto los derechos transmitidos a esos productores fueron confusos, irregulares e imprecisos.

Al exponer los hallazgos centrales de la investigación, Rose señaló que la problemática es tan severa que al menos una de cada dos propiedades del país no puede ser vendida, hipotecada, prendada, heredada, alquilado o regalada, sin alterar derechos de terceros.

En su opinión, esto ha provocado varios efectos negativos, entre ellos, un incipiente e informal mercado de tierra, un limitado acceso al crédito a pequeños y medianos productores que no poseen tierras legalizadas y, finalmente, bajos rendimientos agropecuarios como resultado de una escasa inversión y capitalización de las unidades productivas.

Rose citó varias cifras para ejemplificar el impacto de esta problemática. Señaló que el rendimiento promedio en frijol en la cosecha 2010/2011 fue de 13.7 quintales por manzana, mientras en plantaciones tecnificadas, donde se ha registrado inversión, los rendimientos son de 41 quintales por manzana. Igual tendencia es en maíz, donde el promedio nacional es 24 quintales por manzana y en otras es de 120 quintales por manzana.

La misma baja productividad se registra en ganado, donde la producción promedio de leche por vaca es de 3 a 4 litros por día, mientras en otros países es de 15 litros diarios por vaca. A estos bajos rendimientos contribuye el hecho de que menos del 30% de los productores agropecuarios en Nicaragua tiene acceso al crédito.

Comentarios

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sierra dos

Don Cornelio, gracias por sus comentarios y el enlace que nos remite al estudio de Funides. Sigo en la lucha, no he perdido las esperanzas, he avanzado mucho a pesar de miles de obstaculos que el sistema mismo impone, pero ya camine mas de la mitad del recorrido que debo hacer. muchas gracias.

17
cornelio

El enlace al estudio completo del FUNIDES (NO coautor) http://www.funides.com/documentos/estudios_especiales/mercados_de_tierra_y_seguridad_en_su_tenencia/mercados_de_tierra_y_seguridad_en_su_tenencia.pdf

16
cornelio

Estimado, yo entiendo a perfección su frustración, sin embargo
(a) tal como diseñado, los dos -mejor dicho 4 sistemas, catastro, mapas catastrales como parte del SIICAR, registro como parte del SIICAR, Catastros municipales- NO permiten registrar conflictos dentro del sistema. (Error de diseño, púes NO se tomó en cuenta la situación real del país).
(b) Según las respectivas leyes, ni Catastro ni Registro tienen la autoridad a decidir quién tiene la razón aun cuando se presente documentos para soportarlo ni tampoco hay otra instancia, que pudiese convocar a la mediación entra las partes, tal que queda por ley solo el camino al juez de lo civil para dirimir los conflictos (Error en la legislación, de nuevo NO se tomó en cuenta la situación real del país).
(c) El relajo comienza mucho antes que el gobierno actual, aún antes de los 80. De ejemplo se las actualizó para formalizar la sucesión Somoza a las cuentas registrales de muchas propiedades, que Somoza Garcia les había quitado Alemanes e Italianos en 1941, no antes que él muriera . En ese mismo saco iban otras propiedades, como de ejemplo todo el terreno que hoy es de la Embajada de los Estados Unidos.

15
sierra dos

Don Cornelio, lei el articulo donde me lo indico en el link expresado del comentario No. 13. La verdad es que el primer actor de esta ruta de inscripcion de la propiedad es catastro, quien deberia de proteger al dueño antiguo ( "primero en tiempo primero en derecho", reza la frase juridica)en vista que la misma Ley de Catastro se lo permite, pero los funcionarios actuan a discrecionalidad del usuario ocliente. Cuando hay conflictos, ahora con el proyecto barrido catastral, interviene la DIRAC, desde ese momento que se registra el conflicto, el PRODEP o la PGR-Ineter-alcaldias, como sea, deberian de registrar el conflicto en sus controles automatizados de determinada parcela catastral con su numero y registro de la propiedad (no. finca, tomo, etc) puesto que el que esta reclamando la misma debio o debe presentar la documentacion de soporte antiguo para tener un mayor y mejor derecho (asi establece el Codigo Civil),peroi sucede que nos mandan aun juicio civil si no hay mediacion o acuerdos entre las partes, entonces ni el registro ni catastro se dan cuenta de la existencia de un conflicto, sino que , hasta a peticion de parte, el juez manda a que se anote preventivamente en el Registro de la Propiedad y quizas en el Catastro.Estoy inmerso en este tipo de situaciones desde hace mas de 10 años, y aun no he logrado obtener posesion fisica de lo heredado.

14
sierra dos

Don Cornelio. muy amable por su comentario13, y por lo expresado me da completamente la razon, en el sentido que Catastro es el que inicia la ruta para la inscripcion registral. Efectivamente, electronicamente no estan aún sincronizados esas dos entidades, creo que en una parte lo estan en Chinandega, que es donde he tenido experiencias propias y conozco la situacion, por eso de mis comentarios anteriores al respecto en esa ciudad especificamente,porque las fichas de catastro decian una cosa y el personal protegia a los poseedores en esas fichas por cada propiedad en vez de proteger a los verdaderos dueños, tal era mi caso que reinscribi tres propiedades con muchas dificultades mismas que pusieron los del catastro,por el asunto de la corrupcion,del relajo que persiste alli,del falto de control en los documentos historicos que deben de tenerlos, que porcierto los hay, era asunto de voluntad de ese personal,pero como ahora las orientaciones del DOS es proteger al poseedor,los verderdos propietarios tenemos que sufrir un calvario para lograr legalidad en nuestros asuntos de tierras. En todo caso, mis comentarios no eran ir en contra de sus comentarios, mas bien le agradezco su complementacion y buena informacion brindada,pero la realidad aca es otra,una cosa es la ley y otra la practica. Los catastros municipales es otro dolor de cabeza, ahi ni siquiera nos quieren recibir dinero p/los impuestos y traspasar la propiedad a los originales dueños.

13
cornelio

Estimado Sierra II. (a) Catástro y Registro NO están electronicamente integrada (salvo en forma de enlaces mutuas y aún esto solamente en cuanto a cuentas nuevas/nuevamente inscritas y solo en dos departamentos, Chinandega y Estelí) pues un procedimiento que garantizaria que haya plena coincidencia entre escritura y mapa NO HAY.
(b) Ni la ley de registro ni la ley de catastro han cambiado la situación legal dual, sigue prevaleciendo lo que dice catastro sobre lo que dice registro. Ninguna de las dos instancias -CSJ, INETER- involucradas estaba de acuerdo con una verdadera integración, pues significaría perdida de poder y plata (dentro y fuera de la ley)
(c) Y aunque fueran integrados, no se cambiaría mucho, pues mientras haya cuentas/asientos en la parte manual "no evacuadas" en el caso de los casos -primero en fecha, primero en derecho- prevaleciera lo manual sobre lo automatizado.
(para más vea http://la-subversion-etica.blogspot.com/2011/10/cornelio-rio-revuelto-ganancia-para-los.html)

12
sierra dos

Don Cornelio :El catastro nacional fisico inicio en 1972 en el pacifico del pais registrandose las propiedades segun lo indicado en escrituras y de lo realizado x los agrimensores (topografos) al presentar planos.EN 1970 en adelante todo se armo el relajo, precisamente en el catastro, puesto que era la 1a instancia donde ir para postgeriormente ir al registro de la propiedad,pero si catastro tenia en sus obsoletos fichas de papel determinado nombre y ese supuesto propietario no tenia titulo o lo que fuere, a ese supuesto propietario le daban mas peso que a uno que llevara su propio titulo y mas aun mucho mas antiguo (tengo experiencia propia de ello en Chinandega, donde se quemó el registro de la propiedad, es decir,dio espacio para el relajito para que los vivianes se hicieran de tierras) me costo 3.5 años reinscribirlas y sudandoles las manos y aun asi el catastro mantiene como dueños a otros no a los verdaderos.ENero 2005 entra en vigencia la Ley del Catastro Nacional, para ordenar algo este problema. Julio 2009 la Ley de Costas.Diciembre 2009 Ley de los REgistros PUblicos, donde se enlaza ya electronicamente con el Catastro, donde ambos datos deben de coincidir(sic ?),pero no les han restituido a los verdaderos dueños sus derechos para estar registrados en catastro solo en registro (v.r)Por eso decia que catastro iniciaba la ruta,xque el certific catastral sirve p/ el registro prop.

11
cornelio

Sierra II: según la legislación vigente, quién registra los derechos de la propiedad inmobiliaria es REGISTRO PÚBLICO ... NO Catastro físico. Según ese mismo derecho en caso de conflicto entre lo registrado en Registro y lo documentado en Catastro .. prevalece lo primero.
El origen sistémico del problema: mientras en Catastro físico se nota las incoherencia, inconsistencias y contradicciones de primera vista -ningún pedazo de tierra puede tener dos o mas dueños exclusivos al mismo tiempo- NO así en registro, mucho menos en un registro llevado manualmente en libros (y a duras penas usando lapiceros en lugar de plumas ...), donde se tiene que reconstruir de lo inscrito lo físico y no hay forma como detectar conflictos en forma directa. De ahí que el territorio nacional está cubierto 2 a 5 veces por cuentas registrales y sus asientos.
Durante el siglo XIX, la mayoría de los estados europeos pasó de un régimen de la propiedad basado en registro a uno basado en catastro, invirtiendo los roles entre los dos: mientras hoy el mapa es solo un anexo explicativo a la escritura y por tanto a la inscripción, allá las inscripciones de derechos y obligaciones son atributos para los lotes tal cual cómo definido en Catastro.
¿cuándo llegará Nicaragua al siglo XIX?

10
sierra dos

Aqui se restituyen los derechos a los piñateros, a los que a rio revuelto ganancias de pescadores, lograron agarrar o pescar alguna parcela, lote, finca, hacienda, en los finales de los 80"s y primeros tres meses de 1990 ( la piñata), luego siguio el problema durante los 90, el 2000 hasta nuestros dias, porque dejan en el aire y sin ninguna fundamentacion juridica ni legal al verdadero propietario de una finca, casa, lote o parcela, que quizas provino de una herencia o comprada legalmente sin antecedente registral sin vicios. El catastro fisico es el culpable de la situacion , en vista que no preservó los derechos originales legales de los que ellos tenian inscritos catastralmente, sino lo contrario, los eliminó e inscribió a los usurpadores, invasores, en posesion, a los grandotes de cuello blanco de todos los bandos derechosos, izquierdosos, de en medio, etc. y para conseguir agilizacion en los tramites para defender los derechos se tenia que coimar a los de dichas oficinas en los departamentos, porque asi lo pedian, de lo contrario adios propiedad y aun ahora siguen con ese sistema pero mas refinado, hay grupos de gestores protegidos con enlaces en las oficinas encargadas del tema de la propiedad que les pueden facilitar tramites, etc, para arreglar litigios de propiedad(ahi hay exmilitares convertidos en doctores de leyes, gestores, etc, etc, etc) bueno eso pica y se extiende..El que no ha tenido problema de esta indole, no puede opinar.

9
Cornelio Hopmann

Estimado Freddy, NINGUNO de los ya más que 150 mil títulos entregados por el Presidente de la República se encuentra debidamente inscrito ni hay -dado que todos los registros -salvo 2- trabajan en forma manual- no hay forma cómo inscribirlos ni en años. Al no inscribirlos, tampoco se hace/se puede hacer la necesaria limpieza registral, es decir revisar antecedentes y eliminar cuentas registrales y asientos registrales obsoletos. ES decir en lugar de REDUCIR el caos legal en asuntos de la propiedad, el Señor Presidente lo ha aumentado. Y no solo con los títulos individuales.
En el caso de los títulos de las tierras indígenas, NO se resolvió ni previamente -como manda la ley- ni posteriormente los conflictos de esos títulos con títulos de posesión antes ya existentes de colonos invasores. Peor aún la Procuraduría de la República les aseguró a AMBOS bandos en pugna -los indígenas, los colonos- su pleno respaldo a la defensa de su respectivo derecho, sabiendo que tales derechos se contradicen uno al otrp. O sea la Procuraduría echo gasolina al fuego. Dicho tipo de conflictos se resuelve ahora allá a balazos del AK-47.

8
Pedro Leiva

Señor Eduardo Silva aqui en Nicaragua se eligio al Señor Presidente Daniel Ortega como el Próximo presidente para los cincos años, no hubo ilegalidad, por que los 26 diputados del PLI van para la asamblea Eduardo Silva sino hubiese sido candidato no fuese a la asamblea, y los del PLC crees que no van a ir con la ilegalidad a tomar su curul..... no silva Nicaragua voto por el FSLN y los mismos liberales como yo le dimos un voto de confianza al señor presidente... Gracias pase buen dia.

7
Saúl Pérez

Creo que para ese estudio se tuvo que investigar varios casos por que los Somozas son los dueños de casi todos las fincas que le entrego Doña Violeta en el caso nuestro como familia por ejemplo en San juan del Sur despojados hasta por Byron Jerez y este gobierno nos puede ayudar a resolver estos casos por eso votamos y dimos un voto de confianza al Señor presidente de Nicaragua y que Dios los Bendiga.

6
eduardo silva

Con el señor daniel ortega todo es ilegal y violatorio, hasta su candidatura a la presidencia fue ilegal e inconstitucional. Y hubo fraude y robos de votos.

5
Con Jose

La ignorancia es atrevida Narvaez, una cosa es la realidad y otra es la propaganda (pagada com nuestros impuestos por supuesto), aqui no ha exisitido gbierno neo liberal, ya que las politicas publicas de todos los gobiernos y mas ahora, siempre ha sido estatistas, y con respecto a los titulos, cuando una propiedad es de todos (de pueblo,dicen....) al fnal no es de nadie, al menos que se las regalen y titulen a como ha sucedido con ciertos dueños que les regalo la robolucion y como la gente es unpoco ignorante, no saben que esos regalos son pagados con deuda publica..... y enctonces... ?

4
sierra dos

Freddy: lo que ha indicado su compa rosario segun un folleto en mismanos repartido en la campaña es que se han entregado 136,000 titulos, pero la gran mayoria son titulos urbanos (lotes o de casas) pero hay pocos en el area rural, es decir pocos titulos para fincas, lo que se ha titulado son parcelas pequeñas en caserios o comunidades en el campo.por ejemplo te doy un dato, soy heredero de 500 manzanas en el municipio de pto.morazan, ahi a nadie le han entregado sus titulos de parcelas a toda esa gente que invadio nuestra propiedad,son familias que tienen entre un cuarto a media manzana, y solamente hay tres poseedores que tienen 10 mz, es decir , ellos estan precariamente sin ningun documento que los sustente., y asi estan la gran mayoria de las tierras rurales aptas para producir, asi que no dudo que un 25 o 30% de la tierras rurales no tienen documentacion legal. Aparte que el proceso de titulacion se dió inicialmente bajo el Programa del Barrido Catastral en Occidente, basicamente Chinandega, con fondos de la CRM que lo finalizó, donde me tocó vivir esa ingrata experiencia contra los invasores de nuestra tierras que fueron adquiridas legal y con el sudor y sacrificios de mis abuelos desde 1942, amen que ellos obsequiaron y les titularon las tierras de lo que hoy se llama: Villa 15 julio antes Salvadorita; y tierras en Dulce Nombre de Jesus al noreste de Somotillo,aprox. 2 mil manzanas.

3
alan

Mientras los productores no sea dueño de la tierra, y la puedan vendr, alquilar, regalar, etc no iremos a ningun lado, sumado esto a las arcaicas formas de produccion agricola (seguimos usando yunta de bueyes, el arado romano, sin tecnica, quema de suelos, ect) NUNCA seremos un pais productivo, no se generara la suficiente riqueza para que los campesnios salgan de la miseria.....

2
Freddy Narvaez

Falso, burdo y una patraña mas de la derecha, desde que el FSLN asumio el poder en esta nueva etapa de la Revolucion se ha hecho un plus esfuerzo en el que han participado organismos internacionales en el proceso de legalizacion de la propiedad poniendo enfasis en el area rural, ya vamos por mas de cien mil titulos otorgados, se ha puesto interes en resolver los conflictos surgidos entre los antiguos armados, por algo los ex contras ahora participan de este gobierno, es inescrupulos dicer que el campo HOY vive un limbo juridico, no es cierto, estos años han sido de paz en el campo, nada que ver con los años del neoliberalismo. Diganme lo contrario.

1
esperanzado

En mi caso particular,desde hace 7 años hemos estado tratando de recuperar unas fincas en occidente, donde hay personas que las ocupan no son los propietarios, somos nosotros herederos, las cuales fueron adquiridas x + de 60 años, hemos hecho mediaciones con la DIRAC y proponiendoles que les dejaremos una parte de las tierras ya tituladas a su favor y que pasen a trabajar la parte nuestra que nos corresponderia, en ambos casos conseguiriamos los creditos para ellos y nosotros pues tenemos las facilidades para obtenerlos, propuestas que fueron rechazadas por los campesinos que han ocupadas las tierras, por lo que tenemos interpuestos demandas ante los juzgados en vista que no nos dieron mayores alternativas, ellos estan sin documentacion legal que los soporte como tal , quizas solamente la figura de posesion, quizas planteen prescripcion, pero ellos tampoco han tramitado ante el juzgado esta figura para obtener un titulo bajo esa figura prescriptiva, o sea, si la alegan deben de demostrarla ante el juez, porque éste último de oficio no puede brindarselas. Primero en tiempo primero en derecho reza en nuestras leyes dicho precepto, pero aca las leyes valen.... lo que un papel de baño.

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