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El déficit de viviendas

Cuando nos referimos a viviendas hay que pensar más allá de la posesión de un piso con cuatro paredes y un techo. Los ciudadanos debemos aspirar a una vivienda decente, que tenga condiciones óptimas para ser habitada

Arnoldo R. Martínez Ramírez | 31/8/2015

En el II Congreso Panamericano de la Vivienda, celebrado en San José, Costa Rica, en mayo de 2014, se informó que en los cinco países de Centroamérica, poblados por 40 millones de personas, hay un déficit de 8.7 millones de viviendas. En Nicaragua, con 5.5 millones de habitantes, la carencia es de un millón: 665 mil casas nuevas y 335 mil por reparar. La demanda anual de casas nuevas es de 20 mil, siendo de 5 mil la capacidad de entrega del gobierno, municipalidades y empresas constructoras. De no incrementar la capacidad de producción, el déficit continuará creciendo. Esta situación la originó el terremoto de 1972, la guerra de la década de 1980, ausencia de políticas vinculadas con la construcción de viviendas de interés social, desinterés de compañías constructoras en esta clase de proyectos, y de los bancos en lidiar con clientes pequeños y de mayor "riesgo".

Cuando nos referimos a viviendas hay que pensar más allá de la posesión de un piso con cuatro paredes y un techo. Los ciudadanos debemos aspirar a una vivienda decente, que tenga condiciones óptimas para ser habitada: terreno legalizado, en tierras seguras y sin riesgos, en zona resguardada y con acceso a escuelas y centros de salud. Asimismo, deben ser construidas con buenos materiales, ser supervisadas y tener áreas verdes de esparcimiento, luz, agua potable, servicios sanitarios,  alcantarillado, cercanía a centros de trabajo y acceso al transporte público. En Nicaragua se carece de las condiciones citadas. El negocio de venta de viviendas de interés social está lleno de impedimentos: ilegitimidad de la propiedad de la tierra, ubicación en terrenos de riesgo humano, construcciones con mala calidad de los materiales.

Estas carencias han provocado desastres en barrios de Managua y otros municipios, sobre todo durante el invierno, agravadas por la falta de supervisión del Estado y de las asociaciones de profesionales, así como por el incumplimiento de regulaciones para la construcción. Cada vez que ocurre una calamidad habitacional la atención que dan los dueños de urbanizaciones, compañías constructoras, autoridades municipales, y judiciales a las comunidades es desafortunada.

Se estima que un 70% de las viviendas de interés social y las ubicadas en las comunidades rurales se han construido incumpliendo varios de los requerimientos antes citados. Adicionalmente, un 46% tienen pisos de tierra y el 52% adolecen de servicios sanitarios o letrinas. Las viviendas de interés social, construidas en áreas entre 20 y 60 m², son habitadas por 8 o más personas.

Los costos de las viviendas varían entre US$20 mil y US$30 mil, adquisición dificultada debido a que el 80% de la PEA trabaja en la informalidad; el salario mínimo está entre US$110 y US$247 y los intereses entre el 6.5% y 9%, lo que impide obtener créditos hipotecarios. Además, el 70% de la población no tiene acceso al crédito. Con el financiamiento de 45 millones de dólares con fondos del INSS, manejados por cuatro bancos privados, serán financiadas personas con ingresos de 8.000 córdobas mensuales (US$390), para adquirir casas de hasta US$30.000, con el 8% anual. Los postulantes a créditos recibirán un subsidio, bajando la tasa de interés a medida que el valor de las casas se reduzca a US$20.000, o menos. Se dice que con este proyecto serán construidas y financiadas 4,800 viviendas.

Se deberían revisar los intereses hipotecarios de los bancos, considerando que por cuentas de ahorro y certificados de depósitos éstos pagan a sus cuentahabientes entre el 0.5% y el 1.5%. Adicionalmente, el costo del dinero en los mercados de préstamos hipotecarios es bastante menor 4.15% a 30 años de plazo y 3.15% a 10 años en EEUU y de 3.75% a 5.50% a 30 años en la UE.

En el otro extremo de los costos, dependiendo de la ubicación, dimensión, facilidades y lujos  de las casas, se encuentran residencias con un costo entre los US$100.000.00 y los US$750,000.00 dólares. La vara cuadrada de terrenos en barrios residenciales vale entre US$30 y US$80.00. Se estima que de estas residencias se construyen 80 por año.

¿Están registradas estas propiedades en la Alcaldía de Managua, están pagando sus dueños el Impuesto sobre Bienes Inmuebles? Los dueños que construyen bajo la modalidad de administración directa ¿Pagan los impuestos de importación de los materiales y los impuestos sobre ventas en las compras locales? ¿Liquidan en forma apropiada los salarios y prestaciones sociales de los obreros de la construcción?. ¿Han construidos  sus casas en terrenos adquiridos en forma legítima?

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