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Funides: hay avances, pero prevalece discrecionalidad en el Registro

Las "zonas grises" de la propiedad

Recomienda procedimientos ágiles y normativas que se apliquen a todos por igual

Wilfredo Miranda Aburto | 25/1/2014
@PiruloAr

La inseguridad jurídica en la tenencia de tierra todavía es un obstáculo para obtener crédito en la banca nacional, revela un informe de la Fundación Nicaragüense para el Desarrollo Económico y Social (Funides), que además resalta los retos de la propiedad en Nicaragua.

El ‘Informe de Institucionalidad Económica’ hace hincapié en los derechos de propiedad y la seguridad legal, que todavía está marcado por el legado de confiscaciones ocurridas en los años ochenta y por los abusos de títulos de la Reforma Agraria, particularmente de aquellos emitidos de febrero a abril de 1990, señala el estudio.

Funides reconoce que si bien ha habido avances en la emisión de títulos de propiedad durante los siete años del gobierno del comandante Ortega, una parte de las tierras tiene antecedentes problemáticos que causan incertidumbre sobre la seguridad de los títulos y afectan su uso como garantía para créditos.

Según datos del Proyecto de Ordenamiento de la Propiedad, realizado por la Intendencia de la Propiedad, más de 100 mil títulos han sido entregados en el período del gobierno sandinista. “Se ha avanzado en la titulación de pequeños productores y propietarios; sin embargo, se mantiene el reto de crear un sistema de administración de derechos eficaz que provea certeza en la tenencia y agilidad en las transacciones”, valora el Funides.

 La presentación del informe -en el acápite de la propiedad y seguridad- estuvo a cargo de Hauke Maas, economista principal en temas institucionales de Funides, la semana pasada en un hotel capitalino.

 “La emisión de títulos es positiva... Da mayor certeza a los propietarios, pero el problema es que para evitar el abuso estos títulos tienen un candado y es que no se pueden vender ni hipotecar por cinco años; eso significa que no les sirve a los productores como garantías para acceder a préstamos”, explicó Maas.

Entre los pendientes generales que el sistema urge, el Funides destacó mejorar la agilidad de los trámites, reducir la discrecionalidad de los funcionarios públicos en la determinación de aranceles, ordenar el legado de la reforma agraria, revisar el requisito de Certificación de No-Objeción y crear un sistema que haga accesible la información sobre la propiedad.

Según el detalle técnico del informe, para llegar a dichos resultados “se hizo uso extenso” de estadísticas oficiales, indicadores internacionales, los resultados de una encuesta aplicada a 71 abogados nicaragüenses, entrevistas a especialistas y representantes de los sectores público y privado. 

Certidumbre en el derecho de la propiedad

El informe otorga un lugar cimero a la certidumbre del ejercicio y registro de los derechos de propiedad. Según Funides, esto crea incentivos para el mejor aprovechamiento de los recursos, en particular el de la tierra.

Funides recordó que durante 2012-13 la entrega por parte de Estados Unidos del Waiver  a Nicaragua mejoró las percepciones  sobre derechos de propiedad. Sin embargo, la disputa de la finca “Argentina” frente a Galerías Santo Domingo, en Managua, y la ocupación del complejo hotelero-turístico Punta Teonoste, en Tola, Rivas, para entregarle una franja de terreno a Edén Pastora, remarcan una tendencia inestable

Agilidad y discrecionalidad

El informe también encontró que en los últimos tres años ha mejorado la agilidad de los procedimientos para inscribir una propiedad ante la mayoría de las instituciones del Estado. No obstante, los abogados consultados por Funides reportan que persiste discrecionalidad de los funcionarios, particularmente en los avalúos de Catastro Fiscal.

“El sistema registral todavía sigue débil ante discrecionalidades, incluyendo el abuso de parte de funcionarios y usuarios coludidos, como indican las destituciones de registradores públicos durante los últimos años”, explica el informe.

Desde 2010 a 2013 fueron destituidos cinco registradores públicos junto a otros 16 empleados. “Las destituciones son ilustrativas de un loable esfuerzo por depurar el sistema y desincentivar las malas prácticas, aunque convendría analizar si siempre se guarda el debido proceso en su realización”, recomienda Funides.

A estos casos de mayor gravedad --agrega el informe-- se suman arbitrariedades en la interacción diaria entre abogados y Registro. Un 84% de los juristas encuestados sobre derechos de propiedad afirman que durante 2012 les habían sido retenidas escrituras en Registro Público; 79% consideran que a su criterio estas retenciones no fueron apegadas al derecho, lo que refleja inconformidad sumamente alta: apenas 21% reconocieron la validez del retraso.

Incidencia de la PGR

Funides reconoció la incidencia de la Procuraduría General de la República (PGR) que,“a fin de hacer frente a las irregularidades en la tenencia de la tierra y para salvaguardar los intereses del Estado”, introdujo el requisito de la Carta de No-Objeción. Este nuevo requisito sustituyó en 2012 la Certificación de No-Objeción.

Esta nueva objeción para la compra-venta de ciertas propiedades es más ágil y delimita mejor su alcance. “Pero puede impedir ciertas transacciones y genera dudas sobre el rol del Estado en las transacciones entre privados”, resalta el estudio.

Los expertos del Funides han subrayado las inconsistencias lógicas en la aplicación del requisito, incluyendo en algunos casos el requisito de certificaciones individuales para desmembraciones de una sola propiedad matriz; o mejoras en el terreno que invalidan certificados.

“En la actualidad, la solicitud de una Certificación requiere del título o de la escritura pública que se pretende inscribir. Dado que cualquier comprador requiere certeza de poder inscribir su propiedad, este prerrequisito puede implicar que cuando el comprador no se siente con la confianza de anticipar una decisión favorable de la PGR, ciertas  transacciones inmobiliarias posiblemente están efectivamente bloqueadas”, examina el informe.

Funides también analiza el potencial del arbitraje comercial institucional como mecanismo alterno para la resolución de conflictos. Sin embargo, este todavía no se aprovecha, debido a un costo relativamente alto para cuantías menores, y, en años anteriores, por contratiempos e incertidumbre  en la admisión y resolución de los recursos de nulidad en el sistema judicial.

“Un mensaje clave de este Informe, que se refleja en cada uno de sus capítulos, es que Nicaragua requiere de procedimientos ágiles y normativas efectivas que se apliquen a todos por igual y eviten la discrecionalidad de los funcionarios. Para ello, el país necesita una institucionalidad fuerte que trascienda a las personas”, dictamina el documento.

Comentarios

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Dr Javier Gutierrez Arevalo. Doctor en Derecho, Graduado de INCAE BUSINESS SCHOOL

Mercedes Arevalo falleció en los 70. Antes un Jinotepino vivia en su casa administrando sus propiedades. Al fallecer Mercedes todo desaparece y las propiedades aparecen a nombre del Jinotepino. La familia entablo un juicio y a este JInotepino y un Gral de la Guardia de Somoza, los encontre al salir del juzgado diciéndole al tipo ,"todo esta listo, ya hable con el Juez". Así se apropio de todo. Luego al respaldar a Somoza en 1978 fue confiscado en 1979 y huyo al exilio. Asi fuimos despojados de todo durante esa dictadura,d el hotel La Casona y otras valiosas propiedades. Excepto la propiedad frentre al CC de Galeria. Tardamos de los 80 a los 90 en encontrar a los 27 herederos- En 92 ineter emitio la transcripcion a nombres de nuestros padres pero a partir de ese periodo empezo el segundo despojo En ese momento empezaron a cercar la propiedad. Se la tomaron. El registro no acepto inscribirla y empezó nuestra lucha hasta hoy 2014. Al Jinotepino en el periodo Aleman Bolanos, fue indemnizado por todo y supuestamente le pagaron por el Hotel que luego se lo devolvieron

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Dr Javier Gutierrez Arevalo. Doctor en Derecho, Graduado de INCAE BUSINESS SCHOOL

Mercedes Arevalo falleció en los 70. Antes un Jinotepino vivia en su casa administrando sus propiedades. Al fallecer Mercedes todo desaparece y las propiedades aparecen a nombre del Jinotepino. La familia entablo un juicio y a este JInotepino y un Gral de la Guardia de Somoza, los encontre al salir del juzgado diciéndole al tipo ,"todo esta listo, ya hable con el Juez". Así se apropio de todo. Luego al respaldar a Somoza en 1978 fue confiscado en 1979 y huyo al exilio. Asi fuimos despojados de todo durante esa dictadura,d el hotel La Casona y otras valiosas propiedades. Excepto la propiedad frentre al CC de Galeria. Tardamos de los 80 a los 90 en encontrar a los 27 herederos- En 92 ineter emitio la transcripcion a nombres de nuestros padres pero a partir de ese periodo empezo el segundo despojo En ese momento empezaron a cercar la propiedad. Se la tomaron. El registro no acepto inscribirla y empezó nuestra lucha hasta hoy 2014. Al Jinotepino en el periodo Aleman Bolanos, fue indemnizado por todo y supuestamente le pagaron por el Hotel que luego se lo devolvieron

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Dr Javier Gutierrez Arevalo. Doctor en Derecho, Graduado de INCAE BUSINESS SCHOOL

En este caso de reclamo de la propiedad frente al CC Galeria, en una oportunidad hicimos un carta a la Embajada de Estados Unidos exponiendo la situación. Contestaron que era una situación entre particulares pero que estarían al tanto. Si, hay ciudadanos de Estados Unidos e hijos de los mismos nacidos en Estados Unidos y no se hizo el reclamo como tales porque sabemos que el caso se tardaría mas tiempo de las la 520 semanas que hemos tardado en este reclamo y mas bien estamos confiando en este Gobierno. Hemos tocado todas las puertas habidas y por habe,r presentando los documentos que prueban nuestro derecho. La PGR ha hecho caso omiso de nuestros escritos, los que estamos recopilando para evidenciar todo lo que no hicieron para resolver. Una vez nos recibio el Procurador, solo una vez con mucha cortesia y apertura muy elegante y una vez dije que eramos ciudadanos de tercera pero ahora estoy convencido que somos invisibles. El tiempo de la dictadura de los Somoza tambien fuimos afectados y estoy dispuesto a decir la historia si un medio de comunicación me da la oportunidad.

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Doctor Javier M Gutierrez Arevalo


Conclusión: Tenemos a disposición de los interesados: original de todos los documentos que soportan nuestros derechos sobre la propiedad, copia de los documentos presentados desde 2008 a la PGR a quien planteamos nuestro reclamo, testimonio de la escritura de fusión de la formación de La Argentina, suscrita el 10 de marzo de 1950 autorizada a las 11:30 a.m., ante el notario Narciso Ernesto Lacayo inscrita bajo el No 23988, tomo 346, folio 245/6 asiento 1, columna de Inscripción, Sección de Derechos Reales, Libro de Propiedades del Registro Publico del Departamento de Managua. Testimonio de la escritura Pública No 71 suscrita por el notario Doctor Fernando Zelaya Rojas cuyo segundo testimonio fue emitido el 11 de marzo del 2003 por el notario Manuel Gutierrez, el cual se encuentra inscrito en asiento 10, tomo 346, folio 245/246, Asiento 10, Registro Público de la Propiedad, Departamento de Managua.

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Doctor Javier M Gutierrez Arevalo

Resumen Resolución fiscalía No.592411JL: 'Que en los movimientos y desmembraciones que se realizaron en la finca La Argentina, se dieron una serie de anomalías que conllevaron a que la sucesión Arevalo fuera despojada de dicha finca…Que además de escrituras falsas malintencionadas, títulos de reforma agraria emitido en zona urbana, mutilaciones de folios en los tomos del Registro de la Propiedad sin respaldo alguno, juicios civiles, haciendo uso de la desprestigiada acción llamada mesura judicial la juez adjudico al ..(Nombre de de la orden religiosa) 18 manzanas, que a simple vista no fue error de medida sino fue una invasión a la finca No 23988, igual con el titulo supletorio a favor de… (Varios nombres) un lote de 2 manzanas, que formaban parte de la finca No 23988, fue en el mismo juzgado donde se realizaron los dos juicios de casi 20 manzanas de terreno…'

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Maria Guadalupe Gonzalez (ciudadano americano)

Es notorio que Confidencial informa objetivamente , y es notorio que no resolver la situacion de las dos propiedades La Argentina y Punta Tenoste afecta el avance del pais en proteger a los ciudadanos.
Las dos propieades se han convertido en un simbolo nacional de lucha, de mas vicotiras como dice el Presidente Daniel Ortega. Pueden los herederos de La Argentina y los propietarios de Punta Teonoste ir por mas victorias? Podra el estado de derecho tantas veces fortalecido decider el tuyo y el mio con equidad y justicia ? como lo dijo el Procurador Hernan Estrada, abogado del Estado, con capacidad profesional y competencia para actuar en una resolucion que dio a los heredeos Arevalo, de dirimir el tuyo y el mio en los tribunales
Por que la empresa privada nunca se ha pronunciado? Sera que hay ciudadanos empresarios de primera, segunda y tercera; como una vez dijo el Dr. Leon Nunez?

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sierra

Generalmente le doy seguimiento a este tipo de problemas, y en el caso de la FAm. Arevalo, le di mi apoyo moral en los articulos relacionados, al igual que otros tantos problemas, ya que igualmente mi fam.(primos y mis hnos. herederos de extensas tierras en occidente) igualmente no hemos recibido respuestas favorables de pgr, a pesar de tener y presentarles la debida documentacion con los antecedentes correspondientes y copias de escrituras de propiedades colindantes demostrando nuestros dichos o reclamos ante autoridades, pero en resumen creo que cuando hay un interes "brutal" del alguien de arriba o una "orientacion" hacia o politica de estado en no resolver problemas a los caitudos nicas pero si a los caitudos gringos, es otra cosa, y seran nuestros hijos que seguiran este calvario de nunca acabar, xq simplemente nohay voluntad, lo contrario hay voluntad de apropiarse de lo ajeno.

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Doctor Javier Gutierrez Arevalo

Al leer el Informe de Institucionalidad Económica de FUNIDES sobre la propiedad, este envia un mensaje claro de que lo se espera en la recuperación de La Argentina y Punta Teonoste. El informe revela: Inseguridad jurídica, abusos de títulos de la Reforma Agraria, antecedentes problemáticos, necesidad de una administración eficaz de los derechos, certeza en la tenencia y agilidad en las transacciones, reducir discrecionalidad. 'Este, según mi opinión es el punto más crítico porque la discrecionalidad anula toda base jurídica que sustente tu derecho y es el tapón que debes abrir por todos los medios a tu alcance'. Esa discrecionalidad ha impedido resolver el caso de ambas propiedades sumado a las 'arbitrariedades' en la interacción entre abogados y Registro. Termina el estudio diciendo que para ello el país necesita mayor institucionalidad. En mi opinión, necesita además, mayor profesionalismo, ética y transparencia que se apeguen al derecho.

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Frank Gutierrez Halder (Ciudadano Americano)

Como ciudadano americano nacido y criado en Estados Unidos me place conocer lo publicado por la organización FUNIDES sobre el problema de la propiedad en Nicaragua. Aunque su estudio demuestra un gran avance, sigue sin resolverse el reclamo de la finca La Argentina. Mi padre (q.e.p.d) es uno de los herederos de la misma y he visto el esfuerzo de todos mis familiares en Nicaragua buscando una solucion. FUNIDES legitima con su estudio el derecho de nosotros a reclamar nuestra propiedad.

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Javier S Gutierrez Bermudez, Ciudadano Estadounidense.

Soy ciudadano americano con mucho tiempo de vivir en Estados Unidos sin regresar a Nicaragua. MI padre es uno de los herederos de la propiedad La Argentina y he estado al tanto de todo el esfuerzo, tiempo y dinero invertido en recuperación de esa propiedad. Que gran importancia de que en Nicaragua existan organizaciones como FUNIDES, que en este estudio recoge la verdadera situación de la propiedad en el pais. Felicito a FUNIDES y Confidencial por plantear y publicar la realidad de las propiedades. Ojala el Gobierno intervenga para continuar enviando mensajes a inversionistas nacionales y extranjeros del excelente desarrollo del pais, mi patria, mi cuna donde naci.

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Dr Javier Gutierrez Arevalo. Doctor en Derecho, Graduado de INCAE BUSINESS SCHOOL

Vemos de nuevo la importancia del reclamo de la Sucesión Arevalo de la propiedad enfrente Galeria. Desde 1992 se investigo todo lo relacionado a la propiedad. Resultados:: El No Registral fue arrastradopor otra entidad, mutilación de folios, perdida de tracto sucesivo, reclamos a INETER y confusión en la misma, al Registro de la Propiedad, a la Intendencia de la propiedad. Tenemos proyectos de escritura de entidad con interés en comprarque hizo su propia investigacion, planos, avaluos de CAPISA, identificación de los usurpadores, soportes bien identificados de urbanizacionescon 46mnz, orden religiosa ocupando 20 mzns. Extrajeros con casoi 10 mzn. Publicaciones de 33 articulos periodisticos, varios planos de INETER y de La Alcaldia. Solicitud de Audencia y Presentacion de decenas de documentos a la PGR, ,encarcelamientos, amparos, Cabildeos, apoyo de supuestos amigos, resolucion del Fiscal No 5924-11JL de despojo a los herederos, demanda en proceso en el Juzgado 8 Civil, Ordice No 010571-0RM-2013-CV y en preparación otra. Conocimiento del caso de todo el pais,de la Embajada americana. Miles de dolares gastados: Resultado:=0 (Mutismo absoluto). El excelente crecimiento económico de Nicaragua pasa por la propiedad enfrente de Galería.

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